재건축 초과이익환수제란 도대체 무엇일까

오늘은 재건축 초과이익환수제에 대해 알아보도록 하겠습니다. 이 법안은 생긴 시점부터 지금까지도 많은 논란과 비판, 논쟁의 대상이 되는 부동산 정책 중 하나입니다. 과연 무엇이길래 이렇게 말 많고 시끄러운 걸까요?

 

우리나라 부동산 집값은 다른 국가들과 비교했을 때 GDP 대비 굉장히 높은 수준을 보여주고 있습니다. 그래서 너도 나도 영끌하면서 지금 당장 집을 사지 않으면 안 될 것 같은 분위기가 형성된 것이죠.

 

물론 그런 분위기를 형성하는 데에는 언론의 탓이 크기도 합니다. 과거 문재인 정부에서는 집을 사지 말고 투자를 하지 말라고 규제책을 계속 내놓고 시그널을 보내는데

 

언론은 반대로 집을 사라고 부추기며 불안감을 조성했습니다. 부동산 경험과 지식이 적은 2030 세대는 정부의 시그널보다 당장의 두려움과 불안함에 크게 휘둘렸고 그렇게 해서 많은 영끌족이 탄생했습니다.

 

또한, 그 당시 초저금리 기조와 부동산 시장 과열 시기가 맞닿아 재건축, 재개발 아파트들이 굉장히 많았습니다.

 

재건축과 재개발을 하면 필연적으로 집값은 들썩일 수 밖에 없습니다. 많은 사람들이 유입되고 동시에 투자자들도 유입되며 집값 상승폭은 가팔라질 수밖에 없습니다.

 

그래서 2018년 1월 1일에 다시 재건축 초과이익환수제가 시행됐습니다. 그래서 많은 비판과 논란, 논쟁이 벌어졌습니다.

 

그럼 재건축 초과이익환수제가 무엇인지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

재건축 초과이익환수제란

 

재건축 초과이익환수제란 2006년에 처음 시행된 법안입니다. 당시 노무현 정부 시절에 전 세계적으로 집값이 폭등했습니다. 2008년 서브프라임 모기지 사태가 발생하기 전이라 미국도, 한국도, 전 세계적으로 집값이 많이 뛰었습니다.

 

그래서 그 당시 집값을 안정시키기 위해 재건축 초과이익환수제라는 법안을 만들게 됐는데요.

 

재건축 초과이익환수제란, 재건축 한 아파트에서 발생한 초과 이익분에 대해 환수 조치를 취한다는 내용입니다.

 

그 기준은 1인당 3천만 원. 조합원 1인당 3천만 원의 개발이익금이 발생할 경우, 초과분에 대해 최소 10%에서 최대 50%의 금액을 환수조치 하는 내용입니다.

 

단순 계산하여 1인당 5천만 원의 개발 이익금이 발생했다면, 초과한 개발 이익금 2천만 원에서 최대 50%의 개발 부담금을 정부에서 환수하는 겁니다.

 

이렇게 환수한 금액을 정부와 해당 지자체에서 각각 분배하여 세금으로 사용하고 이를 통해 집값 안정을 추구하겠다는 목적의 제도입니다.

 

초과 이익에 대해 환수조치 한다는 제도가 있어야 무분별한 재건축을 줄일 수 있고 이로 인해 급등하는 집값에 제동을 걸어 집값 안정을 추구하는 것이 목적인 법안입니다.

 

아무런 제동 장치가 없으면 개발 이익을 최대로 가져갈 것이고 이는 곧 집값 상승, 분양가 상승으로 이어져 전체적으로 가격을 끌어올리게 되기 때문입니다.

 

이런 큰 개발 이익을 본 곳이 하나 둘 나타나면 여기 저기서 재건축을 한다고 할 것이고 그럼 전국 집값이 요동칠 수 있는 가능성이 크게 되죠.

 

그래서 재건축 초과이익환수제가 시행되었지만 사실상 제대로 구실을 해오지는 못했습니다.

 

많은 논란이 있었기 때문입니다. 잠깐 시행되나 했더니, 부동산 침체기였던 2012년 ~ 2017년까지는 잠정 중단했고 2018년 1월 1일이 되어서야 다시 이 법안이 시행됐습니다.

 

여기에는 참 많은 논쟁과 찬반 여론이 팽팽합니다.

 

1. 찬성 의견

재건축 초과이익환수제에 찬성하는 분들의 주장은 이렇습니다.

 

1. 재건축을 하게 되면 집값이 뛰는 건 당연한데 어떠한 규제나 제한 장치가 없으면 최대한으로 집값을 올리게 된다. 그럼 주변 집값까지 영향을 받아 전체적으로 집값을 상승시키는 역할을 하게 된다.

 

2. 재건축 및 재개발에는 항상 부동산을 잘 아는 투기꾼들이 개입하게 된다. 이들을 그냥 두게 되면 지역을 가리지 않고 개발 사업에 참여하여 무분별한 이익을 취하게 된다. 이는 전국적으로 집값을 요동치게 한다.

 

3. 이렇게 큰 돈을 버는 사례가 나오게 되면 일반 투자자들도 하나 둘 관심을 가지게 되어 누구나 재건축, 재개발 사업에 뛰어들게 될 것이고 이는 곧 투기와 광기로 이어지게 된다.

 

대략적으로 이렇게 3개의 주장이 재건축 초과이익환수제에 동의하는 분들의 주장입니다. 

 

정부가 최소한의 규제 장치를 둬야만 투기 세력을 억제할 수 있고 무분별한 개발을 막아 부동산 가격 상승을 막을 수 있다는 의견입니다.

 

2. 반대 의견

그럼 재건축 초과이익환수제에 대한 반대 의견을 한 번 보겠습니다.

 

1. 투기와 투자를 규정하는 기준이 무엇인지가 정립되지 않았다. 평생 모은 돈으로 투자를 하는 것이고 거기서 발생하는 이익금은 투자에 대한 성과이다. 이를 정부에서 환수해 가는 것은 투자의 자유를 억압하는 것이다.

 

2. 은퇴하면서 노후를 준비하는 사람들이 재건축 아파트에 투자하는 경우가 있다. 이 분들은 사실상 이 투자에 거의 모든 것을 건 것인데 개발 이익금 중에서 정부가 마음대로 돈을 가져가는 것은 위헌이다. 자유시장경제에 맞지 않는 처사이다.

 

3. 1인당 개발이익금 3000만 원의 기준은 너무 타이트하다.

 

4. 이렇게 정부에서 강압적으로 개발 이익금에 대해 사실상 세금을 물려 버리면 재건축 사업 자체가 시행되지 않는 경우가 많아진다. 이러면 재건축이 꼭 필요한 아파트라고 해도 재건축을 할 수가 없게 된다.

 

위의 의견들이 재건축 초과이익환수제에 반대하는 주된 의견입니다.

 

결론

두 의견 모두 이해가 가며 합리적인 부분이 있습니다. 시장 안정을 지켜야 하는 정부의 역할, 자유시장경제를 부정하는 처사. 모두 일리가 있는데요.

 

여러분의 생각은 어떠신가요?